Qu'est-ce que la SIIC (REIT) ?

Un REIT est une société cotée qui possède, exploite ou finance de l'immobilier productif de revenus, tenue par la loi de distribuer au moins 90% de son résultat imposable en dividendes — offrant aux particuliers un accès stock-like aux rendements de l'immobilier commercial.

Les REIT sont apparus aux US en 1960 et se sont répandus mondialement. Équivalents suisses : fonds immobiliers cotés (SREF) et sociétés cotées Swiss Prime Site, PSP, Allreal. Grands REIT US : Prologis (logistique), American Tower (sites télécom), Realty Income (retail net-lease), Welltower (santé).

Trois moteurs de rendement : loyers (le dividende), appréciation des biens (le cours), gestion active. Total returns long terme moyens 9–11% par an dans les marchés développés, ~égaux aux actions avec moindre corrélation des drawdowns. Hybride actions-obligations — sensibles aux taux mais loyers indexés inflation.

Pour un portefeuille suisse, 5–15% en ETF REIT global (ex. iShares Developed Markets Property Yield, TER 0,59%) donne une exposition diversifiée à logistique, résidentiel, retail, santé, data centers. La possession directe d'un seul bien est l'inverse de la diversification ; les REIT résolvent à n'importe quelle taille.

Exemple

Investisseuse détient CHF 15'000 d'iShares Developed Markets Property Yield (rendement 3,8%, TER 0,59%). Dividende annuel CHF 570 ; appréciation 10 ans ~4% par an portant la position à ~CHF 22'000 plus CHF 7'000 de dividendes cumulés — total return près de CHF 14'000.

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Termes liés

Rendement (Yield)

Le rendement est le revenu annuel (intérêt, coupon ou dividende) généré par un investissement, exprimé en pourcentage de son prix de marché actuel ; mesure standard pour comparer obligations, actions à dividende, REIT et comptes épargne.

Portefeuille

Un portefeuille est l'ensemble des investissements détenus par un investisseur, conçu comme un tout pour équilibrer rendement et risque selon les objectifs, l'horizon et la tolérance à la perte.

Diversification

La diversification consiste à répartir les investissements sur de nombreux titres non corrélés — entreprises, secteurs, pays, classes d'actifs — pour qu'aucun échec unique ne détruise le portefeuille.

Fonds indiciel

Un fonds indiciel est un fonds commun ou ETF conçu pour répliquer la performance d'un indice (S&P 500, SPI, MSCI World) en détenant les mêmes composants avec les mêmes pondérations, à une fraction du coût d'un fonds actif.

Questions fréquentes

REIT vs immobilier direct ?+

REIT liquides, diversifiés, gérés professionnellement, accessibles à toute taille ; le direct concentre le risque.

Dividendes REIT fiscalement efficaces ?+

Généralement non — imposés au revenu en CH/DE/FR/IT.

Actions ou obligations ?+

Les deux — sensibles aux taux comme les obligations, bénéfices cycliques comme les actions ; corrélation modérée aux actions.